Mehrfamilienhaus verkaufen: Im Ganzen oder als einzelne Eigentumswohnungen?
Der Ratgeber für Eigentümer bereits aufgeteilter Mehrfamilienhäuser in Berlin – mit Wirtschaftlichkeitsrechnung, Verkaufsreihenfolge und Praxisbeispielen.
Das Wichtigste in Kürze
- Einzelverkauf bringt meist den höheren Bruttoerlös, weil Eigennutzer und private Kapitalanleger pro Quadratmeter mehr zahlen als institutionelle Käufer eines ganzen Hauses.
- Entscheidend ist der Nettoerlös: Vertriebskosten, Renovierung, Leerstand, Zeit und Steuern können den Mehrerlös deutlich schmälern. In unserer Beispielrechnung bleiben rund 18 % Netto-Vorteil.
- Der Gesamtverkauf ist schneller – ein Käufer, ein Notartermin, ein Zahlungseingang. Der Einzelverkauf verteilt den Kaufpreiszufluss über typischerweise 12 bis 36 Monate.
- Vermietete und freie Wohnungen sind zwei verschiedene Märkte: In Berlin gilt nach Umwandlung eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren – vermietete Einheiten gehen deshalb fast ausschließlich an Kapitalanleger.
- Vor dem Start prüfen: Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB), Auflagen aus der Umwandlungsgenehmigung und das Risiko eines gewerblichen Grundstückshandels.
Gesamtverkauf oder Einzelverkauf – welche Strategie lohnt sich?
Für ein bereits in Wohnungseigentum aufgeteiltes Mehrfamilienhaus in Berlin erzielt der Einzelverkauf der Wohnungen in den meisten Fällen den höheren Nettoerlös – vorausgesetzt, der Eigentümer kann 1 bis 3 Jahre auf den vollständigen Kaufpreis warten und der Vertrieb wird professionell gesteuert. Wer schnell und mit minimalem Aufwand Liquidität braucht, fährt mit dem Gesamtverkauf besser.
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus (MFH) in Berlin, für das bereits eine Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorliegt und Wohnungsgrundbücher angelegt sind? Dann haben Sie eine Wahl, die viele Eigentümer unterschätzen: Sie können das Haus als Ganzes an einen Investor verkaufen – oder jede Wohnung einzeln an Eigennutzer und private Kapitalanleger.
Der Unterschied ist erheblich. Ein Investor, der ein komplettes Haus kauft, kalkuliert mit einem Vervielfältiger der Jahresnettokaltmiete und preist sein Risiko, seinen Aufwand und seinen späteren Gewinn ein. Ein Käufer, der eine einzelne Wohnung erwirbt, vergleicht dagegen mit anderen Eigentumswohnungen am Markt – und zahlt in der Regel einen deutlich höheren Quadratmeterpreis. Genau diese Differenz ist der Kern des Einzelvertriebs: Sie holen die Marge, die sonst der Zwischenkäufer realisieren würde, selbst ab.
Gleichzeitig ist der Einzelverkauf kein Selbstläufer. Er bedeutet mehr Käufer, mehr Notartermine, mehr Unterlagen, Mieterkommunikation, Renovierungsentscheidungen und einen gestreckten Zahlungseingang. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen ehrlich, wann sich der Aufwand rechnet – und wann nicht.
Mehrfamilienhaus komplett verkaufen vs. Wohnungen einzeln verkaufen
Beide Wege führen zum Verkauf – aber an völlig unterschiedliche Käufergruppen, mit unterschiedlicher Preislogik und unterschiedlichem Tempo. Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen.
| Kriterium | Gesamtverkauf (Globalverkauf) | Einzelverkauf (Einzelvertrieb) |
|---|---|---|
| Käufer | Bestandshalter, Fonds, Projektentwickler, Family Offices | Eigennutzer, private Kapitalanleger, Mieter |
| Preislogik | Vervielfältiger der Jahresnettokaltmiete (Faktor), Abschlag für Risiko und Marge | Vergleichswert pro m² auf dem Wohnungsmarkt |
| Erlös brutto | Niedriger | In der Regel deutlich höher |
| Dauer | Ca. 3–6 Monate bis Kaufpreiszahlung | Ca. 12–36 Monate bis zur letzten Einheit |
| Kaufpreiszufluss | Einmalig, vollständig | Gestaffelt, Einheit für Einheit |
| Aufwand für Eigentümer | Gering | Hoch – ohne Vertriebspartner kaum leistbar |
| Vertriebskosten | Niedrig | Höher (Marketing, Vergütung, Unterlagen je Einheit) |
| Mieteinnahmen | Enden mit dem Übergang | Laufen für unverkaufte Einheiten weiter |
| Risiken | Preisdruck durch wenige Bieter | Marktschwankungen während der Laufzeit, schwer verkäufliche Resteinheiten |
Vereinfacht gesagt: Der Gesamtverkauf optimiert Zeit und Sicherheit, der Einzelverkauf optimiert den Preis. Welcher Weg für Sie besser ist, hängt weniger vom Haus als von Ihren Zielen ab – dazu mehr in Abschnitt 4.
Eine Zwischenlösung ist der Paketverkauf: Ein Teil der Wohnungen – meist die freien und hochwertigen – wird einzeln verkauft, die verbleibenden vermieteten Einheiten gehen anschließend als Paket an einen Investor. So kombinieren Sie den höheren Preis bei den attraktivsten Einheiten mit einem planbaren Abschluss.
Wirtschaftlichkeitsrechnung: Mehrerlös, Vertriebskosten, Nettoerlös und Zeit
Der Einzelverkauf lohnt sich, wenn der Bruttomehrerlös höher ist als die Summe aus Vertriebs-, Renovierungs- und Leerstandskosten plus dem Zinsnachteil durch den späteren Zahlungseingang. In unserem Beispiel mit 20 Wohnungen bleibt nach allen Kosten ein Netto-Vorteil von rund 628.000 € bzw. 18,5 %.
Die folgende Beispielrechnung ist bewusst konservativ und vereinfacht. Sie ersetzt keine objektbezogene Bewertung, zeigt aber, welche Posten Sie in Ihrer eigenen Rechnung berücksichtigen müssen.
Annahmen: Berliner Altbau mit 20 Wohnungen
- Wohnfläche gesamt: 1.300 m², davon 6 Wohnungen leer (420 m²) und 14 vermietet (880 m²)
- Durchschnittliche Nettokaltmiete: 10,00 €/m² → Jahresnettokaltmiete 156.000 €
- Gesamtverkauf zum 22-fachen der Jahresnettokaltmiete
- Einzelverkauf: freie Wohnungen 4.000 €/m², vermietete Wohnungen 3.100 €/m²
Alle Werte sind fiktive Rechenannahmen zur Veranschaulichung, keine Marktpreisprognose. Lage, Zustand und Mietniveau Ihres Hauses können zu deutlich anderen Ergebnissen führen.
Szenario A: Gesamtverkauf
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis (156.000 € × 22) | 3.432.000 € |
| Transaktionskosten (ca. 1 %) | − 34.320 € |
| Unterlagen / Datenraum | − 5.000 € |
| Nettoerlös Gesamtverkauf | 3.392.680 € |
Szenario B: Einzelverkauf
| Position | Betrag |
|---|---|
| 6 freie Wohnungen (420 m² × 4.000 €) | 1.680.000 € |
| 14 vermietete Wohnungen (880 m² × 3.100 €) | 2.728.000 € |
| Bruttoerlös | 4.408.000 € |
| Vertriebsvergütung (3,57 % inkl. MwSt.) | − 157.366 € |
| Marketing (Fotos, Grundrisse, Exposés, Online-Präsenz) | − 25.000 € |
| Renovierung der 6 freien Wohnungen (je ca. 15.000 €) | − 90.000 € |
| Hausgeld und Nebenkosten leerstehender Einheiten während des Vertriebs | − 40.000 € |
| Rechtliche Vorbereitung (Kaufvertragsmuster, WEG-Unterlagen) | − 15.000 € |
| Zinsnachteil durch gestaffelten Zahlungseingang (Schätzung) | − 60.000 € |
| Nettoerlös Einzelverkauf | 4.020.634 € |
Ergebnis
| Bruttomehrerlös Einzel- gegenüber Gesamtverkauf | + 976.000 € (+ 28,4 %) |
| Kosten des Einzelvertriebs (Mehrkosten ggü. Szenario A) | − 348.046 € |
| Netto-Vorteil Einzelverkauf | + 627.954 € (+ 18,5 %) |
Nicht eingerechnet sind die weiterlaufenden Mieteinnahmen der noch unverkauften vermieteten Wohnungen – sie verbessern das Ergebnis des Einzelverkaufs zusätzlich. Ebenfalls nicht eingerechnet sind Steuern: Hier kann der Einzelverkauf im ungünstigsten Fall Gewerbesteuer auslösen (siehe Abschnitt 4 und FAQ). Das muss vorab mit Ihrem Steuerberater geklärt werden.
Zeitlicher Kaufpreiszufluss
Beim Gesamtverkauf fließt der Kaufpreis in einer Summe, meist wenige Wochen nach Beurkundung, sobald der Notar die Fälligkeit bestätigt. Beim Einzelverkauf fließt er in Etappen. Ein typischer Verlauf in der Praxis:
- Monat 1–3: Vorbereitung, Unterlagen, Preisfindung, Renovierung der freien Einheiten. Noch kein Zufluss.
- Monat 3–9: Verkauf der freien Wohnungen an Eigennutzer – häufig 30–40 % des Gesamterlöses.
- Monat 6–24: Verkauf der vermieteten Wohnungen an Kapitalanleger und kaufwillige Mieter.
- Ab Monat 18: Vermarktung der Resteinheiten, ggf. als Paket.
Wichtig für Ihre Liquiditätsplanung: Bei vermieteten Wohnungen mit Mietervorkaufsrecht verschiebt sich die Fälligkeit, weil der Mieter nach Mitteilung des Kaufvertrags zwei Monate Zeit hat, sein Recht auszuüben.
Vermietungsstand, Gebäudezustand, Marktumfeld und Eigentümerziele
Ob der Einzelverkauf für Ihr Haus der richtige Weg ist, entscheidet sich an vier Faktoren. Je mehr davon positiv ausfallen, desto größer ist in der Regel der Netto-Vorteil.
1. Vermietungsstand
Freie Wohnungen erzielen die höchsten Preise, weil sie für Eigennutzer infrage kommen. Vermietete Wohnungen verkaufen Sie an Kapitalanleger – zu niedrigeren Quadratmeterpreisen, die stark von der Höhe der Ist-Miete abhängen.
LeerstandMietniveauMieterstruktur
2. Gebäudezustand
Käufer einzelner Wohnungen haften anteilig für das Gemeinschaftseigentum. Ein Sanierungsstau bei Dach, Fassade oder Leitungen drückt die Preise. Transparenz über geplante Maßnahmen und die Erhaltungsrücklage schafft Vertrauen – auch bei finanzierenden Banken.
GemeinschaftseigentumErhaltungsrücklage
3. Marktumfeld
Der Einzelverkauf hängt am Finanzierungsumfeld privater Käufer. Steigende Bauzinsen verlängern die Vermarktungszeit; stabile Zinsen und eine gefragte Lage verkürzen sie. Mikrolage, Kiez und Anbindung zählen beim Einzelverkauf stärker als beim Paketverkauf.
ZinsniveauMikrolage
4. Eigentümerziele
Brauchen Sie schnell den vollständigen Kaufpreis – etwa für eine Erbauseinandersetzung oder Anschlussinvestition? Oder ist Ihnen der maximale Erlös wichtiger als die Dauer? Diese Frage entscheidet oft mehr als jede Rechnung.
LiquiditätZeithorizontAufwand
Rechtliche Rahmenbedingungen in Berlin
Neben den wirtschaftlichen Faktoren gibt es in Berlin vier rechtliche Punkte, die Sie vor dem Vertriebsstart kennen sollten:
- Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB): Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Es besteht nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung. Der Mieter muss über den Kaufvertrag und sein Recht informiert werden.
- Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB): In ganz Berlin gilt nach Umwandlung eine verlängerte Sperrfrist von 10 Jahren, in der der Erwerber einer vermieteten Wohnung nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Die zugrunde liegende Landesverordnung wurde bis 2033 verlängert. Praktische Folge: Vermietete Einheiten sind für Eigennutzer kaum interessant.
- Auflagen aus der Umwandlungsgenehmigung: Wurde Ihr Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutz) oder unter § 250 BauGB aufgeteilt, ist die Genehmigung oft an Bedingungen geknüpft – etwa die Verpflichtung, Wohnungen für sieben Jahre nur an Mieter zu verkaufen. Prüfen Sie Ihren Genehmigungsbescheid und das Grundbuch, bevor Sie an Dritte verkaufen.
- Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte anschafft und veräußert, kann steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler gelten – mit Gewerbesteuer auf den Gewinn. Jede Eigentumswohnung zählt dabei als eigenes Objekt. Bei geerbten Häusern oder langer Haltedauer ist das Risiko geringer, aber nicht ausgeschlossen. Klären Sie das zwingend vorab mit Ihrem Steuerberater.
Einzelvertrieb in vier Schritten: Von der Verkaufsstrategie bis zum Abschluss
Ein erfolgreicher Einzelvertrieb folgt einem klaren Fahrplan. So gehen wir bei MDO vor:
Analyse & Strategie
Bestandsaufnahme aller Einheiten, Mietverträge, WEG-Unterlagen und rechtlicher Auflagen. Preismodell und Verkaufsreihenfolge.
Aufbereitung
Renovierungsentscheidung für freie Einheiten, Fotos, Grundrisse, Exposés, Datenraum und Kaufvertragsmuster.
Vermarktung
Ansprache von Mietern, Eigennutzern und Kapitalanlegern. Besichtigungen, Finanzierungsprüfung, Reservierungen.
Abschluss
Notartermine, Abwicklung des Mietervorkaufsrechts, Übergabe – bis zur letzten Einheit.
Schritt 1: Die richtige Verkaufsreihenfolge
Die Reihenfolge beeinflusst Preis und Tempo des gesamten Vertriebs. Bewährt hat sich ein Vorgehen in Phasen:
- Mieter zuerst ansprechen: Mieter kennen die Wohnung, brauchen keine Besichtigung und haben ohnehin häufig ein Vorkaufsrecht. Ein faires Angebot an die Mieter schafft Vertrauen im Haus und erspart später Verzögerungen.
- Freie Wohnungen als Preisanker: Die ersten Verkäufe an Eigennutzer setzen Referenzpreise, an denen sich spätere Käufer und Gutachter der Banken orientieren. Starten Sie deshalb nicht mit Rabatten.
- Gute Einheiten nicht zuerst „verbrauchen“: Werden alle attraktiven Wohnungen früh verkauft, bleiben am Ende nur schwierige Einheiten übrig. Besser ist eine Mischung je Vertriebsphase.
- Preisstufen einplanen: Mit wachsender Nachfrage und gesicherten Referenzpreisen können spätere Phasen moderat höher angesetzt werden.
Schritt 2: Umgang mit vermieteten Wohnungen
Vermietete Wohnungen sind Anlageobjekte. Kapitalanleger entscheiden auf Basis von Kaufpreis, Ist-Miete, Mietsteigerungspotenzial im Rahmen der Mietpreisbremse und Hausgeld. Entscheidend sind vollständige Unterlagen: Mietvertrag, Mietkontoauszug, Nebenkostenabrechnungen, Modernisierungshistorie. Kommunizieren Sie mit den Mietern früh und respektvoll – Besichtigungen nur nach Absprache, keine Verunsicherung durch Gerüchte. Ein gutes Verhältnis zu den Mietern ist beim Einzelvertrieb bares Geld wert.
Schritt 2b: Renovierung vor dem Verkauf – ja oder nein?
Für freie Wohnungen gilt als Faustregel: Renovieren, was Käufer sehen, nicht was nur Geld kostet. Frische Wände, aufgearbeitete Dielen, eine saubere Küche und ein ordentliches Bad steigern die Wirkung stark. Grundrissänderungen oder eine Komplettsanierung lohnen sich selten, weil Eigennutzer gern eigene Vorstellungen umsetzen. Ein guter Mittelweg sind Visualisierungen möglicher Ausbauvarianten. Beim Gemeinschaftseigentum sollten bekannte Maßnahmen offen kommuniziert und, wo möglich, vor Vertriebsstart durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.
Schritt 3: Vermarktung an die richtigen Käufer
Eigennutzer erreichen Sie über Portale, eine eigene Projektseite und hochwertige Exposés. Kapitalanleger erwarten Renditekennzahlen und schnelle, vollständige Unterlagen. Beide Gruppen brauchen eine Finanzierungszusage, bevor ein Notartermin vereinbart wird – das verhindert geplatzte Termine.
Schritt 4: Die letzten Einheiten verkaufen
Die letzten 10–20 % der Wohnungen entscheiden oft über den Erfolg des gesamten Projekts. Typische „Restanten“ sind Erdgeschosswohnungen, Einheiten mit sehr niedriger Bestandsmiete oder ungünstigen Grundrissen. Bewährte Lösungen:
- gezielte Ansprache von Bestandskäufern im Haus (Erweiterung, Kapitalanlage für Angehörige)
- Bündelung der Resteinheiten als kleines Paket für Kapitalanleger
- gezielte Aufwertung einzelner Einheiten oder Preisanpassung nach klarer Logik – nicht nach Gefühl
- frühzeitige Planung: Restanten werden schon in Schritt 1 identifiziert und gezielt über die Vertriebsphasen verteilt
„Der höchste Preis entsteht nicht durch Druck, sondern durch die richtige Reihenfolge, gute Unterlagen und Vertrauen im Haus.“
Praxisbeispiele aus Berlin: Schinkestraße 2, Krumme Straße 63 und Atzpodienstraße 37A
Drei aufgeteilte Berliner Wohnhäuser, drei unterschiedliche Ausgangslagen – und damit drei unterschiedliche Vertriebsansätze.
Schinkestraße 2
Charmanter Altbau in Kiezlage am Maybachufer. Bezugsfreie Einheiten sprechen gezielt Eigennutzer an, die übrigen Wohnungen Kapitalanleger. Die Lage trägt den Vertrieb an beide Zielgruppen.
AltbauBezugsfreiKiez-Lage
Zum Projekt →Krumme Straße 63
Stuckaltbau mit Dachterrasse und Fahrstuhl. Besonderheit: eine geplante umfassende Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Transparente Kommunikation dieser Maßnahme gegenüber Käufern und Banken ist hier zentraler Teil der Vertriebsstrategie.
StuckaltbauDachterrasseFahrstuhl
Zum Projekt →Atzpodienstraße 37A
Modernisiertes Mehrfamilienhaus nahe Friedrichshain mit durchdachten Grundrissen und gepflegtem Instandhaltungszustand. Der gute Zustand senkt Käuferrisiken – ein Vorteil gerade bei Kapitalanlegern und finanzierenden Banken.
ModernisiertBalkonEntwicklungsstark
Zum Projekt →Was die drei Projekte gemeinsam haben: Alle Häuser waren bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt. Der Mehrwert für die Eigentümer entsteht nicht durch die Aufteilung, sondern durch einen strukturierten Vertrieb: passende Zielgruppen je Einheit, klare Preislogik, vollständige Unterlagen und eine Vertriebsreihenfolge, die auch die letzten Wohnungen im Blick behält.
Häufige Fragen von Eigentümern
Lohnt sich der Einzelverkauf eines aufgeteilten Mehrfamilienhauses immer?
Nein. Er lohnt sich, wenn der Mehrerlös gegenüber dem Gesamtverkauf höher ist als Vertriebskosten, Renovierung, Leerstandskosten und Zinsnachteil – und wenn Sie 1 bis 3 Jahre Vermarktungszeit akzeptieren. Bei sehr niedrigen Bestandsmieten, hohem Sanierungsstau oder dringendem Liquiditätsbedarf kann der Gesamtverkauf wirtschaftlich gleichwertig oder besser sein.
Wie viel Mehrerlös ist beim Einzelverkauf realistisch?
Das hängt stark vom Anteil freier Wohnungen, von der Lage und vom Mietniveau ab. In unserer konservativen Beispielrechnung liegt der Bruttomehrerlös bei rund 28 % und der Netto-Vorteil nach allen Kosten bei rund 18 %. Eine belastbare Zahl für Ihr Haus liefert nur eine objektbezogene Analyse.
Wie lange dauert der Einzelverkauf aller Wohnungen?
Je nach Hausgröße, Vermietungsstand und Zinsumfeld typischerweise 12 bis 36 Monate. Freie Wohnungen verkaufen sich meist schneller, vermietete Einheiten und Restanten brauchen länger.
Haben meine Mieter ein Vorkaufsrecht?
Wenn die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, hat der Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Er muss über den Kaufvertrag informiert werden und hat zwei Monate Zeit zur Ausübung. Bei späteren Verkäufen besteht das Vorkaufsrecht nicht mehr.
Kann der Käufer einer vermieteten Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen?
In Berlin erst nach Ablauf der verlängerten Kündigungssperrfrist von 10 Jahren, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter umgewandelt und erstmals verkauft wurde (§ 577a BGB in Verbindung mit der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung). Deshalb kaufen vermietete Einheiten in der Praxis fast ausschließlich Kapitalanleger.
In welcher Reihenfolge sollte ich die Wohnungen verkaufen?
Bewährt hat sich: zuerst ein faires Angebot an die Mieter, dann freie Wohnungen als Preisanker für Eigennutzer, parallel vermietete Einheiten an Kapitalanleger – mit einer Mischung aus attraktiven und schwierigeren Einheiten in jeder Phase, damit am Ende keine „Restanten“ übrig bleiben.
Muss ich leere Wohnungen vor dem Verkauf renovieren?
Eine leichte, sichtbare Renovierung (Malerarbeiten, Böden, kleiner Bad- und Küchen-Refresh) zahlt sich meist aus. Umfangreiche Sanierungen oder Grundrissänderungen lohnen sich selten, weil Eigennutzer eigene Vorstellungen umsetzen möchten.
Was passiert mit den letzten, schwer verkäuflichen Wohnungen?
Restanten werden idealerweise schon zu Beginn identifiziert und über die Vertriebsphasen verteilt. Bleiben am Ende Einheiten übrig, helfen gezielte Ansprache von Bestandskäufern, ein Paketverkauf an Kapitalanleger oder eine begründete Preisanpassung.
Wird der Einzelverkauf steuerlich zum gewerblichen Grundstückshandel?
Das ist möglich. Nach der sogenannten Drei-Objekt-Grenze kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert werden; jede Eigentumswohnung zählt als Objekt. Geerbte Immobilien werden grundsätzlich nicht einbezogen, lange Haltedauer senkt das Risiko. Die Prüfung gehört vor den Vertriebsstart – zwingend mit Ihrem Steuerberater.
Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?
Bei Immobilien im Privatvermögen sind Veräußerungsgewinne nach Ablauf von zehn Jahren seit Anschaffung grundsätzlich steuerfrei (§ 23 EStG) – sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Für Häuser im Betriebsvermögen oder in einer GmbH gelten andere Regeln.
Brauche ich eine Genehmigung, um aufgeteilte Wohnungen zu verkaufen?
Der Verkauf bereits bestehender Eigentumswohnungen ist grundsätzlich frei. Wurde die Aufteilung jedoch unter Auflagen genehmigt – etwa im Milieuschutzgebiet mit der Verpflichtung, für sieben Jahre nur an Mieter zu verkaufen –, müssen Sie diese Auflagen einhalten. Prüfen Sie den Genehmigungsbescheid und das Grundbuch.
Welche Unterlagen brauche ich für den Einzelvertrieb?
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Grundbuchauszüge je Einheit, Energieausweis, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung, Höhe der Erhaltungsrücklage, Mietverträge und Mietkontoauszüge, Grundrisse sowie Informationen zu geplanten Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Einzelverkauf?
Für den Verkauf von Wohnungen an Verbraucher gelten seit Ende 2020 besondere Regeln zur Teilung der Maklerprovision (§§ 656a–656d BGB). Wie die Vergütung im Einzelvertrieb strukturiert wird, legen wir mit Ihnen vorab transparent fest.
Kann ich Einzel- und Gesamtverkauf kombinieren?
Ja. Häufig werden freie und hochwertige Wohnungen einzeln verkauft und die verbleibenden vermieteten Einheiten anschließend als Paket an einen Investor. So verbinden Sie höhere Preise mit einem planbaren Abschluss.
MDO – Ihr Vertriebspartner für aufgeteilte Mehrfamilienhäuser in Berlin
Sie besitzen ein bereits aufgeteiltes Mehrfamilienhaus in Berlin und überlegen, ob sich der Einzelverkauf für Sie lohnt? Wir analysieren Ihr Haus, rechnen beide Szenarien für Ihre konkrete Situation durch und übernehmen auf Wunsch den kompletten Einzelvertrieb – von der Strategie bis zur letzten Wohnung.
- 📞 +49 176 476 316 71
- ✉️ projekte@mdo-sivb.de
- 📍 Felixstraße 18, 12099 Berlin
Was Sie in der Erstanalyse erhalten
- Vergleich Gesamt- vs. Einzelverkauf für Ihr Haus
- Einschätzung erzielbarer Preise je Einheit
- Empfehlung zur Verkaufsreihenfolge
- Check rechtlicher Besonderheiten (Vorkaufsrecht, Auflagen)
- Realistischer Zeitplan für den Kaufpreiszufluss
Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Alle Rechenbeispiele beruhen auf fiktiven Annahmen. Gesetzliche Regelungen und Verordnungen können sich ändern; maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt Ihres Verkaufs. Stand dieses Ratgebers: Oktober 2026.
Rechtsgrundlagen: §§ 577, 577a BGB; Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung; § 250 BauGB und Berliner Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB (gültig bis 31.12.2030); § 172 BauGB; § 23 EStG; §§ 656a–656d BGB; Grunderwerbsteuer Berlin 6,0 %.